El día 13 de marzo de 2012, mi compañera
Nerea López y yo, Laura Ráez, acudimos al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnico COAAT de la ciudad de Burgos con la esperanza
de que alguno de los presentes conociera la situación de la Ordenanza de Burgos
(actualmente en redacción) y las Inspecciones Técnicas de Edificios ITE, y pudiera concedernos unos minutos para una
entrevista. Una vez allí fuimos atendidas por Roberto del Amo, Secretario
Técnico del COAAT. Ésto fue lo que nos contó:
Laura y
Nerea: ¿Cuánto tiempo se tardará
en hacer una Inspección a un edificio?
Roberto: Depende del tamaño del edificio. Cada Ordenanza te marca el
contenido que tiene que tener las Inspecciones y en el Instituto de la Construcción de CyL por el encargo de la dirección general de la vivienda realizó una plataforma informática para
formalizar lo que es la Inspección.
El Reglamento de Urbanismo de CyL que estábamos hablando se modificó en 2008 y actualmente se
está modificando técnicamente en fechas muy próximas se tiene que publicar. En
los adelantos que tenemos de borradores están hablando que de un edificio
habría que inspeccionar:
-100% de la superficie bajo-cubierta
-60% de las plantas entre 1º y bajo-cubierta
-100% de las plantas bajas
-100% de las bajo-rasantes
Laura y
Nerea: ¿Qué pasaría si el
resultado es favorable y luego existen problemas estructurales o constructivos?
Roberto: Como todo trabajo que se realiza, se generan unas
responsabilidades que pueden venir por dos vías. Civil y penal. ¿Qué es lo que
tenemos que hacer? Nosotros cuando realizamos una Inspección la hacemos en un
momento dado y con las circunstancias de ese día sobre una Inspección visual y muchas
veces no total del edificio. Y que en general si hemos dicho que la Inspección
es favorable ese edificio está en condiciones de cumplir con esos principios
que hemos dicho de condiciones de seguridad y salubridad.
Si hubiese problemas depende de qué tipo de problemas. Si se
generasen daños a terceros, pues posiblemente sea derivado a las
responsabilidades penales. Si no, repercutirá en unas responsabilidades
civiles.
En un momento dado puede que los propietarios del inmuebles
realicen una reclamación, es más en el Real Decreto de Ley de rango nacional
que te dice que al realizar compra-venta de inmuebles tiene que tener al
corriente las ITEs sino no se pueden hacer transacciones con vivienda.
Las responsabilidades siempre las tiene que determinar un juez.
Los propietarios del inmueble independientemente también
tendrán responsabilidades sobre el mantenimiento del edificio. Por pueden haber
ocultado cosas,.. Se pueden haber dado muchas circunstancias, pero bueno, todo
lo que se generan en daños puede desembocar en motivo de responsabilidad.
Laura y
Nerea: ¿Entonces no hay una
especie de garantía?
Roberto: Tú no garantizas, tú te responsabilizas de un trabajo
realizado. Cualquier trabajo que realices puede llevar al menos una
responsabilidad civil.
Laura y
Nerea: ¿En caso de que no se
presente el informe dentro del plazo, qué medidas se tomarían?
Roberto: Depende un poco de lo que marquen las Ordenanzas.
Básicamente dicen que si se supera el plazo que cada Ayto tiene marcado (viene
prefijado en las Ordenanzas), lo que se tendría que hacer es notificar por
parte del Ayto para indicarle que existe esa obligación y en caso de que no se
realice se tendría que realizar una ejecución subsidiaria de oficio por parte
del Ayto que se realizaría a cargo de los propietarios. De tal manera que el Ayto
encargaría una Inspección a un técnico para sustituir a esa obligación que
tenía el propietario que no lo ha
realizado y esa Inspección se tendría que realizar a cargo de la comunidad de
propietarios o de los propietarios del
edificio. Para eso lo que se hacen es en
otros Aytos, la posibilidad de fijar convenios de colaboración con los colegios profesionales y en éstos
existirían unas listas de profesionales en las que están apuntados voluntariamente
para realizar estas Inspecciones (En León es el colegio quien elige el
profesional de la lista).
Laura y
Nerea: ¿Cuál va a ser el coste
medio de las Inspecciones?
Roberto: Lo tiene que fijar el mercado. Cada profesional oferta un
precio para su trabajo y por lo tanto entra en competencia con otros profesionales
que puedan hacer esas Inspecciones. El propietario del inmueble será el que
elija dentro de esa oferta de demanda
pues el precio que quiera pagar por sus Inspecciones. Lo que está claro es que
por lógica un edificio más grande generará un coste mayor que un edifico
pequeño. Lo que pasa es que el coste individual que tiene cada propietario en
un edifico grande es menor que el de un edifico pequeño.
Laura y
Nerea: ¿Considera que será un
medio para fomentar la rehabilitación en zonas degradadas?
Roberto: Es lo que queremos todos, pero estamos hablando de un concepto filosófico.
Nosotros estamos planteando que la ITE es un buen invento porque potencia el
mantenimiento de los edificios. Y aparte
de un hecho, la inspección te marca el estado (una foto fija) de un edificio en
un momento dado.
Poco a poco en
la vida diaria vamos haciendo pequeñas reparaciones y eso lo que hace es que la
vida del edificio se pueda alargar pero sigue con su degradación.
Lo que se
pretende con las Inspecciones es que se llegue a conocer el estado de un edificio y a partir de ahí coger y el
primer asunto es que si la ITE es desfavorable se tiene que proceder a la
reparación de ese inmueble. Obligación para mantener por lo menos la seguridad
y salubridad del edificio.
Si hay un
porcentaje de ITE que son desfavorables lógicamente van a generar una
reparación o una reforma de esos edificios para mantenerlos en condiciones. Por
otra parte se tiene que generar esa cultura que estamos diciendo de mantener
los edificios.
Estamos en el
punto más bajo de la construcción de los últimos años y se potencia la rehabilitación.
La reforma es
un hecho más sostenible que la obra nueva y la
demolición.
Si partimos de
que se pueden rehabilitar los edificios, lo que estamos haciendo es crear futuro
y una economía más sostenibles.
Laura y
Nerea: ¿Cree que las ITE serán
una vía de escape importante para el sector de la construcción?
Roberto: Pues no es tanto las ITE, no son la panacea.
Actualmente
hay unos 6050 edificios en burgos de más
de 40 años.
Aparejadores y
Arquitectos técnicos colegiados hay 750; de éstos 300 y pico han realizado trabajos
registrados y revisados por el colegio durante el año 2011. Y 200 y pico arquitectos.
Sale a unos 10
edificios cada uno. Y luego esperar a que vayan cumpliendo años los edificios,
por lo que no es la panacea, no es la solución definitiva, pero si que es algo
muy importante y es que de esos edificios, de esas Inspecciones que no son
favorables, van a salir trabajos para los oficios y para el sector. Eso es enviar
una especie de salvavidas y generar esa cultura de que si poco a poco vamos
arreglando vamos haciendo algo sostenible.
Al igual que
habrá técnico de cabecera, que haya oficios de
cabecera, que cada año vaya y hagan pequeñas labores de mantenimiento, que
coloquen las tejas un poco en su sitio, 1,2 ó 3 días haciendo labores de
mantenimiento y que eso provoque que no tenga que ir una cuadrilla de 20 tíos a
hacer esa labor en una fecha de 1 mes.
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