El 13 de Marzo de 2012, en pleno proceso de redacción de la Ordenanza
sobre Inspecciones Técnicas de los Edificios en Burgos, Roberto del Amo Arroyo,
secretario técnico del COAAT de Burgos, nos concedió una entrevista a mi
compañera Laura Ráez y a mi, Nerea López, para hablar sobre el contenido de la
misma, la repercusión que tendrá sobre situación en el sector de la
construcción y la importancia de la figura del “Técnico de cabecera”.
P: ¿Cuándo se prevé que entre en vigor la nueva Ordenanza?
R: Pues no lo
sabemos, porque fundamentalmente la Ordenanza no está redactada están
trabajando en el Ayuntamiento su redacción y como tal desde el Ayto a priori
querían visarlo en el pleno de Abril pero realmente para esa fecha les va a ser
imposible. Nosotros creemos que el Real Decreto Ley que marca un poco las
Inspecciones Técnicas a nivel nacional entre en vigor el 14 de Julio. El
Ayuntamiento lo que quiere más o menos es esperar a que se proceda a la modificación
del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León y en ese momento es cuando
cogerá y terminará la Ordenanza. Pero vamos, hoy mismo la concejala nos ha
dicho que nos va a dar un borrador de ordenanza para empezar a trabajar sobre
él.
P: ¿La Ordenanza la está redactando el colegio?
R: La Ordenanza
la redacta siempre el Ayto, y si a nosotros nos piden colaboración como a
muchos otros colectivos pues hacemos las aportaciones que creemos necesarias
para que la Ordenanza sea desde el punto de vista técnico, profesional y de
nuestros compañeros sea lo mejor posible.
P: ¿Qué técnicos deberían realizar las Inspecciones? ¿Qué requisitos deberían
cumplir?
R: Según el Real
Decreto de Urbanismo de Castilla y León tienen que ser técnicos competentes.
¿Quiénes son esos técnicos competentes? En principio en edificación es
teóricamente sería aquel que puede intervenir o bien como redactor de Proyecto
o bien como Director de Obra o Director de Ejecución de Obra. Entonces si un
técnico tiene la posibilidad de ser o bien redactor de ese Proyecto o bien
Director de Obra o Director de Ejecución de la Obra es el técnico que está
capacitado para realizar esas Inspecciones. En lo que es edificación
residencial de viviendas, lo normal, o sea lo que marca la LOE, es que el
Proyecto lo pueda realizar el Arquitecto, Dirección de Obra la pueda realizar
el Arquitecto y perceptivamente tiene que haber un Director de Ejecución de
Obra que sea un Arquitecto Técnico.
Si el edificio
fuese de carácter industrial entonces ahí la LOE te dice que el Proyecto lo
puede redactar o bien el Arquitecto o bien Ingeniero Técnico Industrial o
Ingeniero Industrial, y la Dirección de Obra la llevaría siempre (la Dirección
de Obra va vinculada al redactor del Proyecto) y la Dirección de Ejecución de
Obra la podrían realizar potestativamente si lo entrega el promotor el
Arquitecto Técnico.
P: ¿Qué antigüedad se pedirá al edificio en el momento de su 1º Inspección?
R: Nosotros a
nivel de Castilla y León tenemos una Reglamentación Estatal que sería el RD de
Ley en el que habla de esa antigüedad que tu dices de 50 años pero luego en el
Reglamento de Urbanismo de CyL te dice que los edificios de más de 40 años con
lo cual independientemente de que el Real Decreto de Ley diga 50 años en CyL se
debería de hacer a los edificios de más de 40 años de antigüedad.
P: ¿Con qué periodicidad se harían las sucesivas Inspecciones?
R: Cada 10 años
serían cuando se tienen que producir las nuevas Inspecciones. Lo que se
pretende es hacer una continuidad en el período de vida de un edificio.
Ahora mismo
con el CTE lo que se plantea es que haya un Proyecto inicial, que genera una
serie de licencias, una documentación del periodo de ejecución de obra, una
documentación de los controles realizados, un certificado final de obra, y esta
documentación junto con las Inspecciones de Mantenimiento lo que lleva es a la
redacción del Libro del Edificio.
En una primera
instancia lo que se plantea es hacer la Inspección, verificar el estado de
edificio y ver las posibles reformas a realizar a corto plazo necesarias para
que esa Inspección sea favorable. Y luego ya lo que se debería hacer es que
toda esa documentación que pende el edifico completo que sea acumulativa con
todo el estado de documentación y que cada vez que entre una empresa a realizar
cualquier tipo de reforma esos documentos se acumulase a lo que es la
documentación del edificio.
Por eso es
también muy importante otra figura que no se tiene muy en cuenta y que viene
también detallada en el CTE que sería la del Técnico de Cabecera. Si empezamos
a implantar una filosofía de mantenimiento de los edificios lo que tendrá que
llegar también es que haya un técnico que verifique las labores que hay que ir
haciendo en un edificio para que ese edificio esté en forma.
La ITE es un
germen. A priori va a parecer que es un
impuesto revolucionario de cara a los propietarios porque parece que es un
beneficio para los técnicos, pero lo que verdaderamente hay que plantear
es que el mayor esfuerzo económico que hacemos, es a la hora de
comprar una vivienda, y por lo menos lo que tenemos que intentar hacer es, que esa inversión no pierda valor, mediante una inversión paulatina
menor que nos genere unos beneficios mayores.
P: ¿Cómo se comunicaría a los propietarios la obligatoriedad de realizar la
Inspección, se publicaría un listado o se remitiría al propietario
directamente?
R: En teoría
depende de Ordenanzas. Cada Ordenanza va encaminada a cómo se debe hacer eso.
Ordenanza de
Salamanca va en la línea de hacer una publicación en web, publicación anual de
todos lo edificios que tienen que pasar la Inspección durante el año que entra.
Ávila, Segovia y León también
va en la línea de la publicación a traves del Boletín Oficial de la Provincia. Incluso en Segovia y León a través de los periódicos.
Se publica
anualmente y tiene un año por delante para ejecutarla.
Y en teoría
las Inspecciones deberían ser favorables porque dice que se deberían presentar
todas las Inspecciones favorables o desfavorables, pero en caso de que sean
desfavorables también hay unos plazos para acometer las obras necesarias para
que la ITE sea favorable.
P: ¿Cuál es el orden de prioridad a la hora de realizar una Inspección? ¿Cuándo
entras a un edificio qué es lo primero en lo que te tienes que fijar?
R: Las Inspecciones vienen definidas
por un deber urbanístico que hay previo y que viene definido en el artículo 19 del
Reglamento de Urbanismo de Castilla y León que te dice que un propietario de un
inmueble tiene que mantenerlo en una serie de condiciones: Seguridad,
Salubridad, Ornato publico y Habitabilidad. ¿Hasta qué nivel? Según el
Reglamento, hasta que el coste que te genere mantener tu edificio en
condiciones supere el 50% del valor de reposición de inmueble. RUINA-
DEMOLICIÓN.
La ITE dice
que como tienes que mantener tu edificio en condiciones tienes que aplicar lo
que marca el art. 19. En un edificio o más
importante es que sea seguro para las personas. Y toda la normativa técnica que
tenemos, CTE, LOE, nos lo indica. Estas personas no son los usuarios del inmueble sino los posibles
terceros que tenga el edificio: un propietario del edificio colindante, un
viandante que pase por la vía pública...
Entonces lo 1º
es la seguridad. ¿Dónde se mira la seguridad? En la estructura, fachadas, vuelos,
cubiertas, instalaciones y comunicaciones interiores.
A partir de
ahí, pues todo lo que tenga que ver con la salubridad (Calidad del agua (CTE) y
calidad del aire (CTE))
Ornato público
es que sea un edificio agradable (no tenga desconchada la pintura)
Y la
habitabilidad va muy relacionada con la salubridad y marcan unas condiciones
que tiene que tener ese edificio.
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