1.- Constitución
Española BOE nº 311/29 Diciembre 1978
(Artículo 47) Principios rectores de la política social y
económica.
“Todos los españoles
tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas
pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del
suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará
en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”
2.- Código civil 1889
(Artículo 389) Edificios ruinosos y de los árboles que amenazan
caerse.
“Si un edificio, pared,
columna o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario estará
obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su
caída.
Si no lo verificare el
propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del
mismo.”
(Artículo 1907) Obligaciones que nacen de culpa o
negligencia.
“El propietario de un
edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte
de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.”
3.- Ley de propiedad
horizontal Ley 49/1960_ Ley 8/199_ Ley
19/2009
(Artículo 5) Sobre la propiedad horizontal
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
“1. Son obligaciones de
cada propietario:
a) Respetar las
instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de
uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos
en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo
momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado
de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos
que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su
vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir
en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios
ocasionados.
d) Permitir la entrada
en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de
la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y
preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una
vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido
de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento
de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento
público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local
el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
El transmitente deberá
aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de
esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo
máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados
en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con
arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de
reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva,
cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de
reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños
causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente
del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la
diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares
y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y
notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos
efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una
citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación
de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o
en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el
visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá
plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local.
Quien incumpliere esta
obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con
posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el
párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de
titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes
del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación
de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un
servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.”
(Artículo 6)
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
“1. Será obligación de
la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento
y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que
se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas
por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que
puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de
discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los
gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere
el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.”
(Artículo 16) Referente al Administrador
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde al
administrador:
a) Velar por el buen
régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la
debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la
conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o,
en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los
acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso,
como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación
de la comunidad.
f) Todas las demás
atribuciones que se confieran por la Junta.»
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